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从CBD的变迁管窥开平商业
( 2015-3-11    浏览:1386)   
    

 

    大家都看到了,这是一个新的专栏??。如果反馈好,编者和小记们筹备至少延续半年,正所谓你若不离,我便不弃??。

      是的,今天开端推出的老曹请喝茶,类似于窦文涛的锵锵三人行;只不过,和老曹对侃的,是对开平乃至全部江门有着深入懂得的各方高人??。比如最近,时代企业管理系统有限公司总经理徐健林先生,一个地道的开平人,在开平出身???⊿长大,后来到海外闯了闯,现在又回故乡创业,已成为五邑地区著名的企业名医??。一个偶然的机会,老曹和徐总相识,后来创造他是个很有料的人??。老曹商请徐总,尝试着开出这个专栏,盼望能和读者诸君一起,在吹水的过程中作些有意义的碰撞和思辨,对开平乃至江门的发展抛砖引玉,尽一点绵薄的脑力??。

       当然,老曹欢迎更多本地通上门喝茶,和读者分享你的开平视察???⊿江门视察;期间,也欢迎大家就老曹和嘉宾们聊的内容进行吐槽,只要言之有理???⊿言之有物???⊿对处所发展有启发意义,我们都将倍加爱护,并收拾刊登??。

    新昌和荻海

    是开平首个商业中心

    老曹:我们今天就先聊聊开平商业中心的变迁???⊿转移这个话题,您先大致介绍下这经历了一个怎样的过程,经历了哪些阶段吧??。

    徐健林:要从比较长的历史来讲这个问题??。解放前,新昌和荻海是属于台山的边境镇,长沙才是属于开平??。开平最早的县城所在地是在苍城,解放之后是在赤坎,一段时间后才移到长沙这边??。这段历史渊源造就了长沙这边本来不是很旺的,最旺的是新昌和荻海??。解放前,从现在的新昌潭江大桥转左的地位有个码头,我们以前坐船去广州就是在那里,我们叫省渡,一般是晚上上船,第二天就到广州了,当时那里是开平人气最旺的一个处所??。解放前是没有潭江大桥的,长沙到新昌是要摆渡的,新昌和荻海是开平最早的商业中心??。

    老曹:新昌和荻海是因为这个码头凑集了人流,这个处所的商业才旺起来的?

    徐健林:对??。我之前看开平历史知道,以前由开平到澳门有水上飞机,从现在风采中学那个地位有水陆的交通到广州???⊿到澳门,新昌和荻海作为一个门户??。当年华侨回家,都是到万华酒家喝了茶再回自己的家??。去南洋???⊿美国都是从这里出去??。新昌和荻海是一个水路交通的枢纽,然后商业被带旺起来??。

                    台山人是先回来开平,再从开平回到台山,回到各自的乡下??。这就是解放前后的渊源,解放后才有了南北的交通,有了潭江大桥??。以前是摆渡,后是浮桥,再后面就是建桥了??。

    老曹:建桥之后,按理说,本来的商业中心,应当也没有那么容易转移吧?

    徐健林:没有??。这个转折点还在后面一些,新昌和荻海最繁盛的时候是在改革开放以后一段时间??。

    老曹:就是说潭江大桥通了以后,新昌和荻海还是开平的商业中心所在,并且得到了持续的发展??。

    徐健林:还是,在1978年到1988年这段时间,开平的商业中心还在新昌和荻海??。第一阶段就是个体户很多,个体商户非常繁荣,人的密度很高,从当时的国民医院走到中医院至少需要一个小时??。

    商业中心逐渐向文新路转移

    老曹:第二个阶段是怎样的?

    徐健林:潭江大桥建成后,长沙这边的文化设施开端增长,影剧院???⊿礼堂都在这边,文化运动向北移,移到现在的文新路这边??。还有一个,由于消防的原因,新华后街那边很密集,慢慢人也开端向文新路转移??。实际上,文新路,就是长沙百货大楼,老的印刷厂那一段,成了新的商业中心,从新昌转移过来的,就是现在的富豪酒店到麦当劳这一段路??。

    老曹:益华还在后面一些?

    徐健林:有了益华其实是差不多2000年的时候了,是文新路商业中心外延???⊿扩大的成果??。

    老曹:当时文新路商圈是怎样的?

    徐健林:还是重要销售日用品???⊿商品???⊿成衣???⊿鞋,没有太大变更,个体商户多??。

    老曹:转移到文新路这里,一个是新昌那边交通情况变了,不像以前水路交通那么发达,另外一些设施建在长沙这边,人流也带过来了??。

    徐健林:对,另外还有重要的一点,当时在港口,有开平到香港的船了,坐船的有开平???⊿恩平???⊿台山的人,码头就在现在嘉士利公司附近的地位,很多去美国???⊿加拿大的人都是从这里走,那里见证了很多生离逝世别??。

    老曹:就是说这个码头把新昌和荻海那边的人流冲淡了许多,造成商业中心慢慢向长沙这边转移了??。

    徐健林:慢慢地,这个商业中心就往益华这边移??。你看长沙这边,富豪往东这边现在基础上是淡了,由富豪到千惠超市,基础上是空的了,但是以前是很旺的??。老公安局旁边的那些住宅,当时一楼都用来做商铺,现在还有一些痕迹在那里??。

    老曹:现在人气没了,印迹还在??。为什么后面转到益华那边去了?

    徐健林:其实在益华开端建的时候,很多人都不看好,应当是2000年左右??。

    老曹:当时那个处所发展得怎么样?

    徐健林:益华本来是长沙政府的所在地,长沙政府所在地旁边最早是有个洗车的处所,那时两边都是农田??。19781980年,交界点就在车站,车站往北都是农田,文新路往西到汽车站为结束点,再往外就都是农田,往西也都是农田,现在的碧丽宫酒店一直往西本来也都是农田??。汽车站往侨园宾馆本来是325国道的旧线,三江桥和幕沙桥是通向粤西的唯一通道??。

    老曹:这就阐明开平的城区这么些年扩大了很多??。

    徐健林:开平城区的特点是大,但是核心的商业中心只有一个,没有多点开花,由新昌移到文新,由文新移到益华??。当时我去看益华右手边第一间,现在卖眼镜那间店铺,那时候是最贵的,卖100万元??。一到三层,有效经营面积并不大,听说现在价格涨了四五倍,涨到了四五百万??。通过商业的带动,地价也带动很多,商业跟商铺的关系真的很大??。以前新昌迳头的商铺,现在基础上是空置的??。商业热门的移动对商业地产或者说是固定资产的变迁影响很大??。

    益华广场将商业中心的发展

    带到了新的阶段

    老曹:早期的新昌到文新路,再到益华后来的商业形态,可能有些升级和变更??。

    徐健林:你说的这个很对??。我感到第一个和第二个可能比较自然一点,但是益华已经有意地去尝试一些商业模式??。因为在益华之前一些,我们有一个金侨城,在那里,一楼经营日用品???⊿二楼经营服装这种集中经营的模式已经涌现了??。

    老曹:这应当说是综合体在开平的首秀了??。

    徐健林:在我的印象里,在江门五邑地区可能是第一个尝试??。模式有点像广州的天河城,应当在江门五邑地区是第一个这样的商业模式??。

    老曹:有没有比江门的五邑城早?

    徐健林:早,确定早??。它可以说比广州天河城还早??。由于商业模式的转型,由室外经营,转到室内经营,而且档次也进步了,所以当时第一???⊿第二阶段的一个高峰,就是金侨城了??。

    老曹:为什么益华也是类似的模式,但它后来也就做得很好呢?

    徐健林:这里就要说,我们不可疏忽的商业情势涌现了,就是超市??。我们最早涌现的超市就是外贸中心,就是现在开华路卖金的那个处所,还有一个就是,当时有一段路专门供给外来商品,卖摩托车???⊿电视机等,那时候拿侨汇票去那里买会便宜点??。那个时候,外来的商品,冲击了我们的商业形态,可以自选去埋单,后面涌现了千惠???⊿人丰???⊿外贸中心三足鼎立的局面??。后来由于体制的原因,外贸中心慢慢淘汰了,后来形成了以千惠超市为主的自选商场这个业态??。

    老曹:对,自选商场这个说法可能比较正确??。

    徐健林:由于外来的冲击,最终个体户???⊿经营者的思想开端转变了,开端集中经营,进入金侨城,把第一???⊿第二阶段商业中心的发展推到高峰??。益华是外来的商业模式的冲击,投资者来自中山,吸引了外来不同的品牌,功效更齐全,进去后有冷气,有吃的???⊿喝的???⊿玩的??。

                    在开平的商业历史上,一个是金侨城开了先河,然后通过益华,有了一个腾飞,本来金侨城的发展是水到渠成的,后来受到外来商业模式冲击的时候,益华将开平商业中心的发展带到了一个新的阶段??。

    老曹:从这几个商业中心点的转移过程中,是不是可以看出,每一次商业理念或者是商业模式的更新换代,都会带来全部商业新的繁荣??。所以,创新的重要性是不是也可以得到证明?

    徐健林:商业也好,企业也好,创新是永恒的主题??。有一种创新是水到渠成,有一种是受到冲击后的创新??。

    老曹:从商业中心转移的这段历史来看,商圈作为一个城市经营,在这个过程中也要融入创新的理念??。比如现在,益华现在面临再次向上发展的瓶颈期??。东汇城,又是一个新的节点,若干年后看,可能东汇城跟金侨城一样,因为它的商业模式又有变更了,又有了新的突破??。我们从中可以总结出一些规律性的东西,每一次商业模式的创新,都带来新的的发展动力??。

    徐健林:所以这个是很值得探讨的东西,对于我们这种四线五线城市来说,我们毕竟有多少个商业中心,以哪个为核心,做卫星来去辐射??。益华这个点目前很难说,东汇城是商业模式的创新,它将商住联合在一起,益华只是酒店和购物中心,但是东汇城是衣食住行全包了??。我们过三到五年后回头来看,东汇城可能又是一种新的商业模式??。但是现在,从北边来说,商业中心要发展起来还是有很大寻衅??。

    商业中心的形成

    离不开人这块土壤

    老曹:有一个角度可能是比较值得关注,每一个新中心的形成,是不是配合了周围的居住群体?

    徐健林:我们疏忽了一个重要的因素??。新昌以前有磷肥厂,最大的厂就是那里,工业带动了周边的很多人,在那周边,高低班时间吃早餐???⊿晚餐的人很多??。

    老曹:那时候新昌那边的居民以职工为主,所以说职工遍布也是商业中心形成的重要原因??。

    徐健林:还有一个,当时在新昌有商业局???⊿供销社,这两大流通系统重要的职工都在那边??。当时在新昌有商业新村,供销大院,这两个处所在还没有小区概念的时候,已经把围墙围起来了??。开平人最初寻求的是进工厂,再往后是进入供销社???⊿去商业局,再后面就是去外贸系统??。

            那天我跟在益华开茶楼的一个老板聊天,他说益华的群众基础还没动摇,围着益华的人口量还很大,虽然受冲击了,但是益华的发展还没有那么容易被动摇??。所以商业发展跟人的关系很大??。

    老曹:后来转到文新路那一块,当时周边的人这个因素怎样?

    徐健林:在八十年代后期的时候,在本来法院对面有十几栋全新的住宅区,慢慢地,住宅向长沙这边转移,相当于是那时的新城区??。另外,工业也向长沙转移了,涌现了涤纶厂等,嘉士利也转移到那边了??。本来的嘉士利在东河路,上世纪八十年代才搬到现在这个处所??。涤纶厂???⊿棉纺厂等这些国企在港口路这一带,从边检站到棉纺厂这一段,当时晚上很多人吃宵夜喝啤酒,很旺的??。工人的消费,带动了商业的发展??。

    沏茶/老曹 伙计/小贵

    嘉宾/时代企业管理系统有限公司总经理 徐健林

    策划/曹乃付

起源于2015311“江门日报”第C03


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